二套房认定：认房又认贷 且以家庭为单位

　　本报讯 昨日,住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知,对商业房贷中二套房认定标准进行明确,不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”,而是更为严厉“认房也认贷”,而且是以家庭为单位。

　　查不到信息者 银行须面谈

　　昨日通知中明确,借款人首次申请利用贷款购买住房,但是在当地房屋登记信息系统中,其家庭已经登记有一套住房（及以上）的,将被认定为二套房（及以上）。这就是所谓的“认房”。家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女。

　　另外一种情况为“认贷”,即借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房,又申请贷款购买住房。业内人士解释说,就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去,此次买房仍然算二套房（及以上）。

　　还有第三种情况,如果申请人已经买了房,但是在房屋登记信息系统中查不到信息的,银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式,尽责调查,以确认此次为二套房（及以上）。

　　而记者了解到,如果被认定为二套房,申请商业贷款的首付款不得低于五成,利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　非本地人仍可买二套房

　　根据通知,对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,如果申请住房贷款,也按照上述三种情况来认定第二套房。

　　对不能提供1年以上当地纳税证明,或社会保险缴纳证明的非本地居民,申请住房贷款的,贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。在那些商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据规定,暂停发放住房贷款。

　　■ 解读

　　特点1 二套房既认房又认贷

　　此次的二套房标准要求,如果贷款人所在地的房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统,下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房,或者借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房,又申请贷款购买住房,或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套（及以上）住房,购房者在申请贷款时,都将被算作二套房,将实行差别化住房信贷政策。

　　按照4月17日,国务院出台《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》的规定,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高。

　　我爱我家副总裁胡景晖昨日向记者表示,这是在贷款人在申请贷款时,以认房又认贷来确定购房者贷款购买的是第几套住房。

　　特点2 非本地人仍然有机会

　　除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外,《通知》以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据,对其实施了差别化的信贷政策。

　　如果贷款人能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。

　　而如果对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,其在申请住房贷款时,贷款人将按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行;而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。

　　对此,有关房产专家表示,大多数外地炒房者,也是通过贷款炒房,而在北京这样的地区,如果停止对其贷款,必将是对炒房者的一记重拳。但是他同时表示,政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”,所以很可能被地方钻空子。

　　特点3 银行可启动补充调查

　　此次认定标准第三条明确,除了根据交易系统查询外,“贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况,实际上是对交易系统漏洞的补充排查。

　　对于“当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”,这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。

　　【解读】

　　个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示,此次的二套房贷认定标准通知,为住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行(601988,股吧)业监督管理委员会三部门联合发布的针对二套房信贷具体执行层面有指导意义的文件,使得各个银行机构在执行层面更清晰、有据可依。以文件的形式明确了认房又认贷的操作规范,且对于操作层面可能出现的漏洞细化。

　　目前,虽然各大银行基本拿到“钥匙盘”,可以登录后台交易系统查询到购房者交易情况,但是由于交易系统是在2002年后逐步完善的,2002年以前的交易记录,如部分购房者购买过“老公房”就难以直接查询到购房数据。